Regelmatig vindt
er een discussie plaats over welke vorm van wonen nu het meest gunstig zou
zijn. Wil men direct kopen of eerst even huren en dan kopen of wellicht blijven
huren. De keuze hiervoor wordt maar al te vaak emotioneel genomen zonder
verdere grond. Dit artikel helpt u een weloverwogen keuze te maken.
Inhoudsopgave
FlexibiliteitMaandlastenOnderhoudVermogensopbouwBelastingen – heffingenAankoopkosten en financieringskostenBelastingen – aftrekposten en toeslagenConclusie
Onmiskenbaar is
het grootste voordeel van woning huren dat men vrijwel direct kan verhuizen,
met wellicht in achtneming van een opzegtermijn, maar dat is bepaald geen
onoverkomelijk feit. Een woning verkopen om te verhuizen is in de meeste
gevallen verre van eenvoudig, al is het maar dat men in sommige gevallen een
financiële aderlating moet doen. U bent immers afhankelijk van de situatie op
de woningmarkt.
Een groot
voordeel van een woning kopen is dat men, in het geval van een financiering
middels hypotheek, voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 10 jaar) vaste
maandlasten kent.
Daarentegen zal
in het geval van een gehuurde woning het tarief jaarlijks worden aangepast en
op zijn minst met de inflatie stijgen. Wettelijk is het een en ander vastgelegd
zodat ongebreidelde stijgingen niet mogelijk zijn, maar vele kleine verhogingen
worden op den duur ook goed merkbaar. In elk geval zijn de bruto lasten van een
huurwoning na bijvoorbeeld 10 jaar altijd hoger dan van een koopwoning met een
vaste hypotheek over dezelfde periode.
Naast
flexibiliteit kent een huurwoning ook een groot voordeel met betrekking tot
zorgeloos wonen: het onderhoud aan de woning wordt gedaan door de verhuurder.
In de huurwetgeving is het een en ander geregeld, zodat de huurder enige bescherming
geniet en mogelijkheden heeft indien de verhuurder zijn plicht tot onderhoud
verzaakt.
In het geval van
een koopwoning is men zelf, als eigenaar, verantwoordelijk voor onderhoud aan
de woning. In het geval van appartementen is o.a. de buitenzijde van het
complex geregeld via het orgaan Vereniging van Eigenaren en is van groot belang
om het totale complex in goede staat en waardevast te houden. Als eigenaar van
een woning is het verstandig een opstalverzekering af te sluiten die in het
geval van een hypothecaire lening zelfs verplicht wordt gesteld. Uiteraard hoeft
een huurder zich daar niet mee bezig te houden.
Een belangrijk
voordeel van een koopwoning is vermogensopbouw. Een afgesloten hypotheek moet
ooit worden afgelost en dat gebeurt vaak middels een spaar- of beleggingsplan.
Ook banksparen is uiteraard een mogelijkheid. In elk geval is men na de looptijd van de hypotheek volledig eigenaar van de
woning. Bij verkoop maar ook bij tussentijdse verkoop kan men beschikken over
dat opgebouwde vermogen of een deel hiervan. Een woningmarkt met stijgende
vastgoedprijzen is eveneens gunstig omdat ook hiermee vermogen wordt gecreëerd,
de zogenaamde overwaarde. Tevens biedt overwaarde extra kredietmogelijkheden.
Het mag duidelijk
zijn dat een huurder geen enkel vermogen opbouwt via zijn woning noch van extra
kredietmogelijkheden gebruik kan maken omdat hij niet de woning als onderpand
kan inbrengen.
Overigens is het
met vermogensopbouw een goede zaak (tijdig) maatregelen te treffen voor erven
in verband met successierechten. Met een huurwoning hoeft men uiteraard geen
verder acties te ondernemen.
Een eigen woning
wordt in Nederland tot vermogen gerekend en wordt daarom (uitgebreider) belast.
Als eigenaar krijgt men te maken met achtereenvolgens:
O.Z.B.
:Onroerendezaak belasting.
Gemeentelijke belasting naar waarde van de woning, gemeten volgens W.O.Z.: Wet
Waardering Onroerende Zaken.
Rioolheffing
: Gemeentelijke belasting op de aansluiting op het riool van de woning.
Eigen
woningforfait. Rijksbelasting op de ‘bruto economische huurwaarde’ van de woning, gebaseerd op eveneens W.O.Z.
Verder worden ook
nog gemeentelijke belasting geheven als afvalstoffenheffing die voor iedereen
van toepassing is en belastingen van waterschap die wordt opgesplitst in waterzuiveringsheffing
en de ingezetenenheffing die voor iedereen van toepassing zijn en de omslag
gebouwd is enkel voor de eigenaar van toepassing.
De allereerste en
tevens hoogste belasting die men dient te betalen betreft de
overdrachtsbelasting van 6% reeds bij aankoop
van de woning en is onder geen beding te vermijden. Enkel bij een nieuw
gebouwde woning vervalt de overdrachtsbelasting.
Deze belasting
maakt deel uit van het pakket “kosten koper”. Vanwege de hoogte van de kosten
koper, doorgaans ca.10% van de aankoopprijs van de woning, worden deze kosten
in veel gevallen meegefinancierd met de hypotheek. Deze mogelijkheid komt echter
gedeeltelijk te vervallen in 2011. Lees er hier meer over.
Op het gebied van
belastingen betalen is men dus duidelijk beter af met een huurwoning. Toch
biedt een koopwoning grote fiscale voordelen die hieronder zijn te vinden.
Aankoopkosten en financieringskosten
De aankoop van
een woning brengt diverse kosten met zich mee, afhankelijk van de persoonlijke
situatie. Deze kosten zetten we op een rij:
Overdrachtsbelasting
6%;Notariskosten
– opstellen transportakte;Notariskosten
* – opstellen hypotheekakte;Kadasterkosten
– inschrijven levering;Kadasterkosten
* – inschrijven hypotheekakte;Afsluitprovisie
* – doorgaans 1% van het hypothecaire bedrag;Taxatie
* – kosten taxatie woning, doorgaans een vereiste van de geldverstrekker;Bereidstellingsprovisie * –kosten indien u uw hypotheekofferte wilt verlengen;Borgtochtprovisie*– provisie deelname NHG (Nationale Hypotheek
Garantie);Overbruggingskrediet* – rente en kosten
over het krediet;Boetekosten*– indien een oude lening vroegtijdig wordt
afgelost;Bankgarantie – kosten voor het afgeven van
een bankgarantie;Roerende zaken – indien roerende zaken
worden overgenomen;Bouwkundige inspectie;Makelaarskosten – bijvoorbeeld kosten
aankoopmakelaar.
Cursieve kosten
zijn facultatieve kosten die niet altijd van toepassing zijn.
* Deze kosten
zijn fiscaal aftrekbaar, zie hieronder.
De hoge kosten
van een woning kopen maken vroegtijdig verhuizen niet rendabel. Over het
algemeen wordt een periode van minimaal 5 jaar aangehouden, waarover men de
kosten koper enigszins acceptabel kan uitsmeren (ca. 2% per jaar).
In het geval van
een huurwoning is het uiterst simpel. Soms wordt een vooruitbetaling van 1 of 2
maanden gevraagd of een aparte borg gevraagd, maar in elk geval komen er geen
extra kosten meer bij kijken.
Belastingen – aftrekposten en toeslagen
Zoals eerder in
het artikel aangegeven, biedt een koopwoning een aantal fiscale voordelen die
in veel gevallen voordeliger uitpakken dan het totale pakket aan
belastingheffingen waar eerder sprake van was.
De meest
voordelige, omstreden en ook zeer actuele belastingvermindering betreft de
Hypotheek Rente Aftrek (HRA). Het bedrag wat men jaarlijks aan rente betaalt
over de hypothecaire lening, dat daadwerkelijk aan de woning werd besteed,
hetzij aankoop, hetzij renovatie of onderhoud, mag men jaarlijks in mindering
brengen op het inkomen, waardoor uiteindelijk een relatief laag verzamelinkomen
ontstaat.
Enerzijds geniet
men dus direct belastingvoordeel en anderzijds geniet men indirect voordeel van
het lage verzamelinkomen, wat het toetsinkomen of drempel is voor diverse
regelingen en toeslagen, waaronder ook zorgtoeslag.
Hiermee kan het
voorkomen dat men met een bepaalde koopwoning recht heeft op zorgtoeslag,
vanwege het lage verzamelinkomen of anderszins recht heeft op aftrek van een
post op basis van het verzamelinkomen, terwijl men in en huurwoning (met
gelijke bruto maandlasten) niet van deze regelingen gebruik kan maken om in dat
geval het verzamelinkomen immers hoger is.
Voor huurders is
overigens wel een huurtoeslag beschikbaar maar is voornamelijk bedoeld voor
lage inkomens die doorgaans ook geen woning zouden kunnen kopen.
Overigens worden
vanaf 1 januari 2011 nieuwe EU-regels van kracht die bepalen dat burgers die
meer verdienen dan het modale salaris (ca. 33.000 euro) geen sociale huurwoning
meer mag worden toegewezen. Hierdoor ontstaat zeker beroering op de huurmarkt.
Een eenmalige
aftrekpost (in het eerste jaar van aankoop) betreffen gemaakte kosten ter
verkrijging van een financiering. Deze kosten zijn eerder opgesomd en gemerkt
met een sterretje.
Tot voor kort was
voor zogenoemde starters op de woningmarkt die een woning wilden kopen maar
financieel nog niet draagkrachtig genoeg waren, mogelijkheden beschikbaar als
koopsubsidie en (gemeentelijke) startersleningen. Deze mogelijkheden zijn
echter afgeschaft en ook het algemene leengedrag zal worden ingeperkt in 2011.
Lees er hier meer over.
Uiteindelijk kan
een eigen woning op de lange termijn aanzienlijk voordeliger uitpakken dan een
huurwoning door enerzijds de vermogensopbouw en anderzijds de zeer gunstige,
fiscale mogelijkheden.
Daarentegen
levert een huurwoning aanzienlijk meer gemak en flexibiliteit op.
Wat uiteindelijk de doorslag geeft, kan alleen u bepalen en dit
artikel heeft u een duidelijk overzicht gegeven, waardoor u een rationele beslissing kunt
nemen.
