Wat is een
Vereniging van Eigenaren? Wat zij doet, welke verantwoordelijkheden zij heeft
en hoe je (automatisch) lid bent van deze vereniging wordt in dit artikel
uitgelegd.
Inhoudsopgave
AppartementswetSplitsingsreglementVereniging van EigenarenVergadering van EigenarenHet bestuur van een V.v.E.Leden van een V.v.E.
Al ruim voor de
Tweede Wereldoorlog, is de zogenaamde appartementswet aangenomen. Hierin is
geregeld wat de rechten en plichten zijn van bewoners wanneer zij wonen in een
gebouw dat wordt of is gesplitst. Technisch bekeken gaat het erom dat boven een
woning een andere woning is gevestigd met een eigen toegang. In het allerkleinste
geval wordt een “normale” woning gesplitst in een beneden- en bovenverdieping
met beide een eigen toegang en zijn zelfvoorzienend voor wat betreft keuken en
sanitaire voorzieningen. Men woont dan weliswaar in het zelfde gebouw maar
beschikt dus over een privé-gedeelte.
Wanneer een
woning wordt gesplitst in 2 aangrenzende woningen is geen sprake van splitsing
volgens de appartementswet. Het gaat hierbij om 2 naburige woningen die geen
gemeenschappelijke kenmerken delen zoals een gemeenschappelijk dak, een
trappenhuis of iets van die aard. In appartementencomplexen worden
gemeenschappelijke ruimtes aangeduid als trappenhuizen, liften, galerijen e.d.
Een gebouw wordt
altijd gesplitst door een notaris, waaruit een splitsingsakte volgt met een
bijbehorend splitsingsreglement. Van het splitsingsreglement zijn verschillende
versies in omloop waarbij de versie die correspondeert met de splitsingsakte
moet worden aangehouden. Het splitsingsreglement is als het ware de leidraad hoe de vereniging
dient te worden bestuurd en welke regels moeten worden nageleefd en welke eisen
moeten worden gesteld. Het splitsingsreglement wordt opgesteld door de
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Vaak volgt uit het
splitsingsreglement een huishoudelijk reglement dat door de vereniging van
eigenaars zelf wordt opgesteld. Hierin staan o.a. zaken van huishoudelijke aard
en gedragsregels.
Nadat een gebouw
is gesplitst, is de Vereniging van Eigenaars, V.v.E. (zoals hij wordt genoemd)
van rechtswege actief. De V.v.E bestaat uit alle eigenaren van een zogenoemd
privé-gedeelte in een appartementencomplex. In feite koopt men niet een
appartement maar een recht op gebruik van een privé-gedeelte binnen een
appartementencomplex. Dit recht correspondeert met een zeker aandeel in de
V.v.E. en een stemrecht. Deze rechten staan genoemd in de splitsingsakte en
daar kan nooit van worden afgeweken. Een V.v.E is een van de weinige
verenigingen die expliciet wordt genoemd in diverse wetboeken
Nadat een gebouw
is gesplitst, is de Vereniging van Eigenaars, V.v.E. (zoals hij wordt genoemd)
van rechtswege actief. De V.v.E bestaat uit alle eigenaren van een zogenoemd
privé-gedeelte in een appartementencomplex. In feite koopt men niet een
appartement maar een recht op gebruik van een privé-gedeelte binnen een
appartementencomplex. Dit recht correspondeert met een zeker aandeel in de
V.v.E. en een stemrecht. Deze rechten staan genoemd in de splitsingsakte en
daar kan nooit van worden afgeweken. Een V.v.E is een van de weinige
verenigingen die expliciet wordt genoemd in diverse wetboeken
Een V.v.E is het
aanspreekpunt voor organisaties en gemeentelijke instanties. Indirect worden
hiermee alle eigenaren en bewoners aangesproken alhoewel in zulks geval de
V.v.E veelal wordt vertegenwoordigd door een eigenaar.
De V.v.E wordt
feitelijk bestuurd door de vergadering van eigenaars (vergadering). Dat is een besloten
vergadering van alle eigenaars die met elkaar beslissen over zaken als
begroting, uitgaven, onderhoud en meer. Er kunnen geen zaken worden uitgevoerd
zonder dat hierover is beslist door de vergadering. Om beslissingen uit te
kunnen voeren en lopende zaken in de gaten te houden, dient door de vergadering
een bestuur te worden ingesteld dat wordt gekozen uit de eigenaars. Tevens
wordt door de vergadering een “voorzitter van de vergadering” gekozen. Door de
vergadering kunnen ook commissies worden aangesteld zoals een kascontrole
commissie, technische commissie, advies commissie, etc. Naast dat de
vergadering bevoegdheden heeft, een bestuur of commissie aan te stellen kan zij
ook het bestuur of een commissie ontheffen van haar taak.
De stemverhouding
van de diverse eigenaars is vastgelegd in de splitsingsakte en in het geval dat
men bijvoorbeeld eigenaar is van meerdere appartementen, is het aantal stemmen
van die eigenaar conform de vastgelegde deler voor de betreffende
appartementsrechten.
In de
splitsingsakte is ook beschreven welke aantallen stemmen er nodig zijn om
bepaalde beslissingen te mogen nemen. Te denken valt bijvoorbeeld aan het
wijzigen van het huishoudelijk reglement, het beslissen over groot onderhoud
met een bepaalde financiële waarde of het goedkeuren van de begroting. In het
geval van dergelijke beslissingen moet een minimaal aantal stemmen dat in de
splitsingsakte wordt genoemd in acht worden genomen, die vóór het onderwerp
stemmen alvorens men de beslissing kan gaan uitvoeren. Hierbij moet ook
rekening worden gehouden met het aantal aanwezige stemmen. Indien het aantal
aanwezige eigenaren niet minstens zo hoog is als in de splitsingsakte wordt
genoemd, kunnen geen rechtsgeldige beslissingen worden genomen en dient een
tweede vergadering te worden uitgeschreven.
Indien een
eigenaar niet aanwezig kan zijn, kan hij zich middels een getekende machtiging
door een andere eigenaar laten vertegenwoordigen en is zijn stem nog steeds
aanwezig. In dat geval moet de afwezige eigenaar zich wel voldoende op de
hoogte stellen van de details omtrent de onderwerpen waarover wordt gestemd.
Een beslissing
die door de vergadering van eigenaars is genomen is rechtsgeldig, mits aan alle
voorwaarden, zoals genoemd in de splitsingsakte is voldaan. Indien een eigenaar
het niet eens is met een beslissing kan hij binnen 4 weken nadat de notulen van
de betreffende vergadering zijn uitgegeven, bezwaar maken bij de rechter.
Echter, indien aan alle voorwaarden is voldaan, zal een rechter slechts in
uitzonderlijke gevallen gehoor geven aan een bezwaar en is dus normaal
gesproken elke eigenaar verplicht te voldoen aan het genomen besluit.
Een V.v.E. is
verplicht minimaal 1 vergadering per jaar te houden binnen het aantal maanden,
vastgesteld in de splitsingsakte, nadat een boekjaar is beëindigd, waarin in
ieder geval het financieel jaarverslag en de begroting voor het nieuwe boekjaar
worden goedgekeurd.
Zoals eerder
aangeven kiest de vergadering een bestuur. Dit is duidelijk een ander bestuur
dan bij andere typen verenigingen omdat de macht in een V.v.E wordt uitgeoefend
door de vergadering terwijl het bestuur van een V.v.E. slechts de uitvoerende taak
heeft en hiervoor verantwoording dient af te leggen. Slechts in het geval van calamiteiten
in het complex en klein onderhoud (tot een maximum bedrag dat is genoemd in de
splitsingsakte) heeft het bestuur beslissingsbevoegdheid.
Het bestuur heeft
een voorzitter, die eveneens door de vergadering wordt gekozen. Deze voorzitter
is in de praktijk geregeld ook de voorzitter van de vergadering alhoewel het
wenselijk is dat deze taken worden gescheiden. Het is enkel de voorzitter van
het bestuur die een vergadering van eigenaars uitschrijft zo vaak als hij nodig
acht maar tenminste 1 maal per jaar. Indien een eigenaar graag een vergadering
wil houden om gewichtige redenen en de voorzitter hiertoe verzoekt maar
vervolgens niet wordt gehonoreerd kan trachten voldoende eigenaars te
verzamelen en op eigen gelegenheid een vergadering te organiseren. Dit gebeurt
echter alleen in bijzondere gevallen indien bijvoorbeeld het bestuur niet
functioneert of dat er geen bestuur is.
Het bestuur stelt
een administrateur aan, die wordt belast met het ledenbeheer en beheer van de
financiën. In de praktijk wordt vaak , met name bij een grote V.v.E., een
administratiekantoor in de arm genomen. Deze beslissing tot uitbesteden kan alleen door de vergadering worden genomen.
Het bestuur heeft
ook de taak de V.v.Ete
vertegenwoordigen indien met organisaties, instanties en bedrijven wordt
gesproken. Van het bestuur wordt tevens verwacht dat zij lopende zaken in de
gaten houden en met voorstellen en plannen komen die door de vergadering kunnen
worden beoordeeld.
Lid van een
V.v.E. wordt je automatisch indien je een appartement koopt. Dit is immers bij
wet geregeld. Ook is in de wet geregeld dat een maandelijkse bijdrage aan de
V.v.E. moet worden voldaan. De hoogte van deze bijdrage wordt vastgesteld in de
vergadering aan de hand van de begroting en enkel de vergadering kan over een
wijziging in de hoogte beslissen. In de bijdrage zijn een aantal componenten
verwerkt. Zo dient er altijd een reservering voor groot onderhoud aanwezig te
zijn, die vaak is bepaald aan de hand van het Meerjaren Onderhouds Plan (MOP).
Sinds enige tijd is het aanhouden van een reservefonds zelfs bij wet verplicht
gesteld. Daarnaast zijn er kosten voor administratie, opstalverzekering en andere
verzekeringen, maar ook voor klein onderhoud, eventueel liftonderhoud, groen
onderhoud. Sommige V.v.E.’s hebben een blokverwarming en is hiervoor een
voorschot in de maandelijkse bijdrage verwerkt, waarna aan het eind van het
stookseizoen een definitieve afrekening wordt opgesteld. Een enkele keer heeft
de V.v.E. een gezamenlijke watermeter en zijn de kosten hiervoor ook in de
bijdrage verwerkt.
Een veel
voorkomend misverstand is dat, indien bijvoorbeeld het dak moet worden
gerenoveerd, eigenaren op de eerste etage menen dat zij hieraan niet hoeven mee
te betalen net als dat zij menen dat de kosten voor de lift niet voor hen
gelden, omdat zij toch nooit van de lift gebruik maken. Dit is echter niet het
geval omdat het gebouw immers eigendom is van alle eigenaren gezamenlijk.
Zo heeft elke
eigenaar ook een verantwoordelijk t.a.v. het hele gebouw, om hier op een goede
wijze zorg voor te dragen. Helaas blijkt in de praktijk maar al te vaak dat
eigenaren de V.v.E. en het gebouw niet heel belangrijk vinden. Dat is bijzonder
jammer, omdat een goed functionerende V.v.E. met een ruim reservefonds en een
goed onderhouden gebouw in belangrijke mate de waarde van het appartement
bepaalt. De leden van een V.v.E., die weinig in kas heeft en kampt met een
slechte staat van onderhoud, komen vroeg of laat voor een financiële aderlating te
staan, wanneer plotsklaps acties dienen te worden ondernomen. Verkoop van een
appartement is dan ook geen optie meer. Meer dan eens komt het voor dat
bijvoorbeeld in één keer duizenden euro’s moeten worden gestort om het
achterstallige onderhoud weg te werken.
Voor elke
eigenaar van een appartement is het raadzaam zich actief in te laten met de
V.v.E. en voor potentiële kopers van een appartement is het raadzaam zich
vooraf goed te (laten) informeren over de financiële slagkracht van de V.v.E.,
de staat van het onderhoud en de plannen voor de toekomst. De verkoper van het
appartement en de makelaar hebben de plicht je alle noodzakelijke stukken te
overhandigen.
