Inleiding
De feiten op een rij
Sturende overheid
Soepeltjes lenen
Bijsturen van de overheid
Hoge grondprijzen
Conclusie
Inleiding
Onlangs beklaagden Vereniging Eigen Huis (VEH) en makelaars zich over het
feit dat starters en ook veel tweeverdieners de financiering van een hypotheek tegenwoordig
moeilijk rond krijgen en zij vinden het de hoogste tijd dat maatregelen worden
genomen. VEH kwam met enkele voorstellen die volgens hen de woningmarkt kunnen
aanjagen. Makelaars vinden de regels voor het financieren van een hypotheek
momenteel te streng waardoor zij geregeld een mogelijke verkoop op dit punt
zien afketsen.
Met deze redenaties plaatsen zij zich in de lange rij van voorgangers die eveneens
vonden dat aanpassingen van diverse aard de woningmarkt moesten sturen.
Ons land kent immers een lange historie van sturing van de woningmarkt en
nu dat onlangs het IMF weer de financiële staat van Nederland heeft onderzocht
kwam zij voor de tweede maal met het advies de aftrek van de hypotheekrente te
beperken en op termijn af te schaffen. Net als voorheen viel dit voorstel
opnieuw niet in goede aarde. Huidig minister van financiën De Jager gaf te
kennen dat hem rust op de woningmarkt geboden lijkt en dat nu ingrijpen de
heersende rust enkel zal verstoren. Het IMF reageerde hierop dat ingrijpen dan kennelijk
nooit goed uitkomt, omdat in tegenstelling tot de momentele laagconjunctuur ten
tijde van het eerste advies een hoogconjunctuur heerste.
De feiten op een rij
Het IMF heeft voor het afgeven van een dergelijk advies uiteraard goede
redenen. Zo zijn in de afgelopen jaren de rijksuitgaven aan
hypotheekrenteaftrek gestegen tot meer dan 10 miljard euro per jaar. Hiervan
wordt overigens bijna de helft verstrekt aan slechts 20% van de huishoudens met
het hoogste inkomen.
Daarnaast is in de periode 1996 tot 2010 de totale hypotheekschuld in
Nederland opgelopen van 138 miljard euro in 1996 tot meer dan 600 miljard euro
in 2010 wat relatief beschouwd de hoogste schuld in de wereld is. In die zelfde
periode werden woningen gemiddeld 2,5 maal meer waard. De gemiddelde
hypotheekrente daalde van 10% begin jaren ’90 tot een stabiel langjarig
gemiddelde van 5% in 2010.
Tegelijkertijd zijn tijdens de afgelopen jaren rijksbegrotingstekorten
ontstaan tot 5,2% over 2010 en is de staatsschuld in hoog tempo opgelopen tot
65% van het BNP. In ogenschouw genomen dat voor de komende jaren diverse
uitdagingen wachten op het gebied van kostenbeheersing in de gezondheidszorg,
het ophogen van de pensioengerechtigde leeftijd, demografische verandering in
de bevolking en een snel verkleinende beroepsbevolking, heeft IMF ingrijpen op
de woningmarkt opnieuw geadviseerd om uitgaven en schuld nog in de hand te
kunnen houden. In het kielzog van het IMF heeft de president van De Nederlandse
Bank hetzelfde geadviseerd en bepleit dat helder verkondigen wat de toekomst
brengt, juist een zekere rust op de woningmarkt kan scheppen.
Sturende overheid
Het basisprobleem is feitelijk dat er geen echte woningmarkt in Nederland
bestaat, althans niet een markt die in de basis wordt bepaald door vraag en
aanbod. En hoe meer regels worden opgesteld en hoe meer nieuwe veranderingen en
ingewikkelde overgangsconstructies worden bepleit, hoe minder marktwerking er voortaan
zal komen. Sinds dat in 1893 de hypotheekrenteaftrek tezamen met
inkomstenbelasting werd ingevoerd (een eigen woning werd toen al als een bron
van inkomsten beschouwd) en de woningmarkt na De Tweede Wereldoorlog opleefde,
is er aan deregulering en bijsturing niet veel gedaan. Na die tijd zijn juist diverse
maatregelen genomen die een stagnerende markt op gang moesten helpen.
Zo werd eind jaren ’70 mogelijk gemaakt de kosten koper (kosten die worden
gemaakt voor het kopen van een huis en voor het afsluiten van een financiering)
volledig mee te financieren in de hypotheek, waardoor tot 125% van de
executiewaarde van de woning kon worden geleend.
Er werden zogenaamde premiewoningen gebouwd. Eigenaren van een dergelijke
woning kregen gedurende een bepaalde looptijd voor elk jaar dat zij de woning
bezaten een premie van de overheid. Hiervoor waren verschillende categorieën en
voorwaarden in het leven geroepen.
In 1994 werd het mogelijk gemaakt een hypotheek af te sluiten op basis van twee
volledige salarissen. Voor die tijd mocht een tweede salaris slechts voor 25%
worden meegeteld. Van het een op andere moment konden diverse gezinnen in één
klap groter gaan wonen.
Eind jaren ’90 was het politieke sentiment dermate sociaal dat men vond dat
werkelijke iedere burger een woning moest kunnen kopen. Voor de mensen met de
allerlaagste inkomens, voor wie geen eigen woning bereikbaar was, werd een
koopsubsidie ingevoerd. Als werd voldaan aan een zeer lange lijst voorwaarden
kon men een maandelijkse subsidie krijgen en zo kwam een eigen woning alsnog
binnen handbereik.
Toen rond de millenniumwisseling de prijzen zover waren opgelopen dat werd
gevreesd dat starters geen woning meer zouden kunnen kopen werd een starterlening
mogelijk gemaakt, veelal via een gemeentefonds, waarbij een extra bedrag kon
worden geleend dat in de eerste jaren niet hoefde te worden afgelost. Ook werd
een garantstelling door een derde met een onderpand, meestal ouders, mogelijk
gemaakt. En niet veel later werden de voorwaarden voor het verkrijgen van
koopsubsidie versoepeld, wat niet onbepaalde overbodig was, toen bleek dat na
enkele jaren slechts honderden mensen koopsubsidie hadden gekregen.
Soepeltjes lenen
Naast al deze genomen maatregelen die
de woningmarkt kunstmatig levendig houden, zijn ook jarenlang regels voor het
verkrijgen van een hypotheek te soepel gehanteerd. Alles werd uit de kast
getrokken om zoveel mogelijk te lenen en overkreditering is hiervan het gevolg.
In veel gevallen werd dat simpelweg noodzakelijk gevonden om die felbegeerde “starterwoning”
van 300,000 euro te kunnen kopen op basis van het salaris van 2 startende werknemers
zonder enig eigen vermogen.
4 Maal het bruto jaarinkomen lenen werd opgehoogd naar 5 maal en 6 maal tot
zelfs 10 maal in het geval van hogere inkomens, mede mogelijk geacht door de
aftrekbare rente tegen 52%. Daarnaast is het gebruikelijk geworden om
vakantiegeld, 13e maand, bonus en enigszins vast overwerk allemaal
mee te nemen in de berekening van het bruto jaarinkomen. De regel dat een men
een arbeidscontract voor onbepaalde tijd diende te hebben is eveneens
versoepeld naar een jaarcontract met een intentieverklaring die aangeeft het
jaarcontract te zullen omzetten een vast dienstverband.
Zoals de overheid alles in het werk heeft gesteld de woningmarkt te activeren zo hebben banken en financiële instellingen alles in het werk gesteld een zo ruim mogelijke lening te
verstrekken, met goedkeuring van de overheid die in feite geen strobreed in de
weg heeft gelegd.
Bijsturen door de overheid
De overheid heeft weliswaar enkele maatregelen doorgevoerd om de
hypotheektrein niet te laten ontsporen. In 1997 is de aftrekbaarheid beperkt
van rentes van hypothecaire leningen voor andere doelen dan aankoop of
verbetering van woningen. Hiermee werd voorkomen dat middels een hypothecaire
lening een auto of boot werd afgeschaft en de betaalde rente van de belasting
kon worden afgetrokken.
In 2001 werd het aftrekken van rente van consumptieve kredieten ook
afgeschaft alsmede aftrek van hypotheekrente op meer dan een eerste woning.
Tegelijkertijd werd een ongelimiteerde duur van het aftrekken van
hypotheekrente beperkt tot een eenmalige periode van 30 jaar.
In 2004 werd de bijleenregeling ingevoerd waarin wordt verplicht de hoogte
van een eventuele nieuwe hypotheek te verminderen met een verkregen overwaarde
op een verkochte woning, waardoor een kleinere ruimte voor renteaftrek
overblijft.
In 2011 is het maximaal te lenen bedrag vastgesteld op 110% van de
executiewaarde van de woning in plaats van 125%.
Deze maatregelen hebben zeker een effect, al is dit pas merkbaar op de
langere termijn. Toch ontspant de woningmarkt hiervan niet en blijven
woningprijzen hoog. In 2008 werd met het ontstaan van de kredietcrisis
duidelijk in landen als Verenigde Staten, Spanje en Verenigd Koninkrijk hoe een
overgewaardeerde woningmarkt met een risicovolle financiering tot grote
problemen kan leiden. Experts menen dat een instorting van de markt in
Nederland niet zal gebeuren. Goed onderbouwde redenen kunnen zij hiervoor
meestal niet aangeven en kennelijk baart hen de kolossale schuldenlast geen
zorgen.
Hoge grondprijzen
Dat de kunstmatige woningmarkt , gecreëerd door de overheid en mede in
stand wordt gehouden door banken en financiële instellingen niet zal instorten wordt
niet waarschijnlijk geacht omdat de woningmarkt ook sterk wordt beïnvloed door
het woningaanbod. Het woningaanbod wordt in Nederland tamelijk strikt in de
hand gehouden. Nederland is een zeer dichtbevolkt land en de bestemming van
elke m2 grond is bepaald door gemeentes, in samenwerking met
projectontwikkelaars. Niet enkel de grond is schaars maar vooral het vrijgeven
van grond met een civiele bouwbestemming is zeer mondjesmaat. In feite heeft de
gemeente alle controle. Ze koopt de grond op als landbouwgrond voor enkele euro
per vierkante meter en na het toewijzen van bestemmingen wordt de grond
verkocht voor honderden euros per vierkante meter. Een gemiddelde
nieuwbouwwoning met een perceel van 200 m2 met een prijs van 200,000 euro kan dan
al gauw een grondwaarde van 60,000 of 80,000 euro hebben.
Daarnaast wordt in de media wel een bericht dat in een bepaald jaar
bijvoorbeeld 40,000 woningen zijn gebouwd terwijl 60,000 woningen waren gepland
wat dus een aanzienlijke vermindering inhoudt en dus mogelijke schaarste. Er is
zeer weinig vrijheid op het gebied van bouwen. Zo hebben lokale overheden
totale controle over de woningvoorraad en dus controle over de prijzen. Stijgen
de prijzen en staat de betaalbaarheid onder druk, dan haasten overheid en banken
zich, deze stijging betaalbaar te maken via de financiering.
Afgezien van de kunstmatige woningmarkt wordt momenteel onderzocht of het
niveau van de hypotheekrente momenteel ook niet kunstmatig tot stand komt. Dit
niveau is namelijk al enkele jaren aanmerkelijk hoger dan in de omringende
landen. Doordat bijvoorbeeld ANB AMRO een staatsbank is geworden en ING
staatssteun ontving in 2008 werden door de overheid bij deze banken eisen
gesteld aan de hoogte van hun hypotheekrentes en werd in feite verboden een
concurrerende rente aan te bieden. Door de kredietcrisis zijn alle
prijsvechters van de markt verdwenen en in het algemeen is de markt voor banken
niet heel erg open. De AFM onderzoekt momenteel of er nu wel degelijk een markt
is.
Conclusie
De hypotheekrente aftrek, ooit opgevoerd als stimulans om het woningbezit
te verhogen, die door VVD wordt aangemerkt als een welkome belastingverlaging
is haar doel ver voorbij nu het woningbezit is gestegen tot bijna 60%. Aftrek
van hypotheekrente leidt tot het aangaan van een hogere lening en juist na de
prijsexplosie in de tweede helft van jaren ’90, veroorzaakt door de
wetswijziging van 1994, lage hypotheekrente en een enorme hoogconjunctuur is de
woningmarkt ontspoord met hoge woningprijzen en een te grote schuldenlast. Deze
schuldenlast vormt een groot risico voor overheid en de banken en wordt dus indirect
gedeeld met de burger. In 2008 kwamen veel banken in de problemen en werd met
grote sommen belastinggeld reddingspogingen van banken ondernomen en werd de
ernst van de situatie duidelijk. Enkele jaren later is er een zekere berusting
ontstaan en vragen diverse marktpartijen alweer om maatregelen ter stimulatie
van de woningmarkt om in zekere zin weer op de oude voet verder te gaan.
De woningmarkt is door verregaande overheidsbemoeienis, overkreditering en
veel te hoge grondprijzen, aangewakkerd door lokale overheden en grote project
ontwikkelaars verre van een echte markt. In navolging van het IMF, moeten alle
burgers de problematiek ook begrijpen zodat vervolgens de overheid passende
maatregelen kan nemen die een zeker draagvlak kennen. Een goed voorbeeld van
een stabiele degelijke woningmarkt is te vinden in Duitsland waar geen
hypotheekrenteaftrek mogelijk is en maximaal 75% van de waarde van woning kan worden gefinancierd. Overigens is in vele andere landen een financiering tot maximaal 80% mogelijk. Maar voordat bijvoorbeeld een dergelijke regeling ook in Nederland gemeengoed is geworden, zijn we ongetwijfeld lange tijd verder.
